O que diz a lei sobre a justa indemnização
«A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública» (artigo 23.º, n.º 1, do Código das Expropriações).
O valor calculado segundo os critérios referenciais da lei deve corresponder ao valor real e corrente dos bens numa situação normal de mercado. Quando isso não acontece, a entidade expropriante e o expropriado podem requerer — ou o tribunal pode decidir — que sejam atendidos outros critérios para alcançar esse valor (artigo 23.º, n.º 5). O Estado garante o pagamento da justa indemnização (artigo 23.º, n.º 6).
A classificação do solo
Para o cálculo, o solo classifica-se em «solo apto para a construção» ou «solo para outros fins» (artigo 25.º). É apto para a construção, entre outros casos, o solo que dispõe de acesso rodoviário e de redes de água, eletricidade e saneamento adequadas; o que só tem parte dessas infraestruturas mas se integra em núcleo urbano existente; o que um instrumento de gestão territorial destina a adquirir essas características; ou o que tem alvará de loteamento ou licença de construção em vigor nas condições da lei. A classificação muda os critérios aplicáveis e é um dos pontos que mais convém verificar.
Os critérios de cálculo
Para os dois tipos de solo, a lei toma como referência a média atualizada dos preços de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes, relativamente a prédios com idênticas características (artigos 26.º e 27.º). Quando esse critério não pode ser aplicado por falta de elementos, os mesmos artigos preveem critérios alternativos. Os edifícios e construções são avaliados atendendo, entre outros, ao custo atualizado da construção, à localização, à antiguidade, ao estado de conservação, à área e a valores de imóveis próximos (artigo 28.º).
Quando só se expropria parte do prédio
Nas expropriações parciais, calcula-se separadamente o valor das partes abrangidas e não abrangidas. Se a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio, ou se resultarem outros prejuízos ou encargos — por exemplo, a diminuição da área edificável ou a construção de vedações —, esses montantes acrescem ao valor da parte expropriada (artigo 29.º). Em certos casos, o proprietário pode requerer a expropriação total (artigo 3.º).
Arrendatários e atividades
O arrendamento comercial, industrial, para profissão liberal, habitacional (nas condições do artigo 9.º) e rural é encargo autónomo para efeito de indemnização dos arrendatários (artigo 30.º). Se o proprietário exercer no prédio uma atividade, acresce a indemnização pelos prejuízos da sua cessação ou da sua interrupção e transferência (artigo 31.º).
Atualização e juros
O montante calcula-se com referência à data da DUP e é atualizado à data da decisão final de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo INE para o local dos bens (artigo 24.º). Atrasos imputáveis à entidade expropriante dão direito a juros moratórios (artigo 70.º).